Варианты инвест развития субъективные мысли и фантазии

01

Введение

Задача

Принять инвестиции частных инвесторов в недвижимость

Вопрос инвестиций в недвижимость мелких капиталов, стоит довольно остро. В данный момент в России отсутствуют площадки/ресурсы позволяющие это сделать. О возможности реализации данной системы поразмышляем в этом тексте.

02

вмоменте

Что есть сейчас

В данный момент под инвестиции в недвижимость имеем:

Завуалированную форму продажи тех или иных объектов. начиная от апартов заканчивая частными домами. Иными словами это больше походит на маркетинговый ход продаж.

Схематика проста вложись на этапе стройки получи от 10-20% маржи

Далее ты можешь сдавать данную недвижимость и получать доход до 10% годовых

03

мнение

Что такое REITs

REIT или российский ЗПИФ

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

04

мнение

REIT бывают

трех категорий
  • имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
  • ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
  • гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

  • Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
  • Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.
  • Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
  • Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
  • Надежность.

Минусы REIT

  • Больше подходит для активных инвесторов. Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке. Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят. Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.

05

мнение

ЗПИФн

российская альтернатива или более выгодная инвестиция?

В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).

Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.

Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.

ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.

Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.

Преимущества ЗПИФн:

  • Простота вложений: инвестору не нужно самому заниматься поиском квартир для покупки, их улучшением и перепродажей — все это берет на себя управляющая компания.
  • Сравнительно невысокий порог входа: стоимость паев выше, чем акций или ETF REIT, но все же не сравнится с ценой недвижимости. Обычно речь идет о сотнях тысяч или паре миллионов рублей.
  • Высокая прозрачность: управляющая компания обязательно регулярно публикует отчеты фонда, и инвестор может проследить за тем, что происходит с его деньгами.
  • Надежность: деятельность ЗПИФн регулируется государством, за ней следит специальный депозитарий. Активами фонда распоряжается управляющая компания — профессиональный участник рынка ценных бумаг. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
  • Имущество фонда принадлежит пайщикам: если у управляющей компании или фонда возникнут финансовые трудности, средства фонда перейдут под управление другой компании. Вложенный капитал не сгорит.
  • Налоговые льготы: многие ЗПИФ создаются под конкретные проекты или оптимизацию владения недвижимостью, поскольку имеют налоговые льготы.

06

мнение

Минусы у ЗПИФн

  • Не все фонды приносят хорошую доходность.
  • Ликвидность часто чуть ниже, чем у REIT: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, чаще всего ваши деньги остаются в фонде до окончания его срока действия (по закону это от трех до 15 лет).
  • Риски плохого управления: перед тем, как вложиться в ЗПИФн, нужно внимательно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
  • Частному (неквалифицированному) инвестору доступно не так много ЗПИФ: многие фонды, которые приносят хорошую прибыль, создаются под определенные проекты, то есть фактически только для своих.
  • Главная проблема: возможное обесценивание со временем объекта недвижимости, который составляет «тело» фонда, а значит, возможные убытки пайщиков, когда фонд через 5—15 лет расформируется.

07

мнение

ЗПИФн

оптимальная форма инвестиций

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

  • Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

    Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

08

I see №1

I see

два варианта

Создать площадку на который будут реализовываться собственные проекты, но данный путь лишает себя золотого правила лопаты..

Сэм Браннан сколотил состояние. Потом из этой истории и родилась поговорка про то, что во время золотой лихорадки богатеют те, кто продают лопаты, а не ищет золото. 

  • Разработка системы, юридические аспекты, налаживать цепочки связей под один проект, как мне видиться не совсем правильно. Ибо отсекает большой пласт предложений. + ко всему я не строитель и не инвестор, а спекулянт и коммерсант. Я за генерацию прибыли из интеллекта и воздуха. Зачем мне делать чужую работу, которая кому-то доставляет удовольствие, а мне дискомфорт?

  • Исходя из этого выходит вариант 2

09

I see №2

ЗПИФн или REIT

в россии для малых инвесторов

Суть заключается в решении вопросов поиска и размещения предложений для инвестиций с дальнейшим контролированием данных отношений

  • Площадка выступает посредником между исполнителем и инвестором. В российском правовом поле это УК(управляющая компания), но изюм в том, что инвестор не слепо доверяет свои деньги фонду или УК, а выбирает конкретный проект

  •  В свою очередь площадка взымает плату за пользование площадкой и предоставлением услуг в сфере IT и консультирования
Иными словами все те строители, которые хотят строить или все те люди которые обладают земельными участками, например. Имеют возможность привлечь инвестиции.
В свою очередь частный инвестор с небольшим капиталом имеет возможность проинвестировать в тот или иной проект. Помимо этого у него есть возможность инвестировать в площадку…

10

I see

Крипта

и снова хдравствуй

Так как для прозрачности сети так или иначе необходимо использовать блокчейн, то появляется возможность выпустить токен, который имеет практический функционал. Стало быть токен “CM2” или как так. Имеет за собой фундаментал.

  • Данный токен прямо не строит дома, не принимает прямые инвестиции он обслуживает данные и находиться не в российской юрисдикции, так-как по сути это сервис, как google или яндекс позволяющий выполнение действий пользователям.

  • Соответственно токен CM2 позволяет инвестировать в строительство путем инвестирования в площадку реализующею прямую консолидацию между исполнителями и инвесторами в правовой юрисдикции России с использованием ЗПИФН и смарт контрактов. 
  • Площадка в свою очередь вправе заказывать любые товары и услугу конвертируя криптовалюту по своему усмотрению в любой позволяющей для этого юрисдикции либо использовать форму оплату в криптовалюте. 

Напрем покупка рекламы или заказа разработки It, архитектурных изысканий, дизайн проектов итд.


В свою очередь данный токен будет иметь спекулятивную составляющею, что в свою очередь позволяет размещать его для открытой торговли. 

Комментарии

  • Михаил
    08.02.2022 в 13:01

    Использования блокчейн позволяет обойтись в использовании ЗПИФН, благодаря прозрачности можно составлять цепочки договоров ГПХ или прямых договоров между физ лицами, ип , ООО , самозанятыми

  • Михаил
    11.02.2022 в 09:47

    самый короткий проект, это инвестиции в покупку “”ПОКУПКА НЕДООЦЕНЕННЫХ ОБЪЕКТОВ С ОТКРЫТОГО РЫНКА И БАНКРОТНЫХ ТОРГОВ (РеТЕЙЛ, ОФИСЫ, ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ)”” с дальнейшей их реализаций + массовый брут земель в собственности администраций (возведением на них минимальных условий) и последующий перевод земель в собственность для дальнейшей реализации по типу “как есть” или постройкой объектов недвижимости

Добавить комментарий

Заявка оннлайн